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本帖最后由 greencheng 于 2020-1-31 10:32 编辑
加拿大新移民如何申请房屋贷款
微信： Chengeco, 成小洲， Mortgage agent, #M17000687, TMG The Mortgage Group #10315
居者有其屋，这是我们中华文化的一个宝贵传统。无论走到哪里，我们华人只有住进属于自己的房屋，才确实感觉到拥有了自己的 “家”，才能够按照自己的意愿来装扮属于自己的 “家”，把这个 “家”装饰为自己的温暖港湾。但是，对于任何在加拿大购买房屋的人士来说，依赖贷款购买房屋是不可缺少的一种选择；那么，在加拿大登陆的新移民和获得工作签证的非移民是否可以申请到房屋贷款呢？申请房屋贷款又需要那些条件呢？
概括来说，在加拿大登陆的新移民和获得工作许可签证的非移民在加拿大可以申请到房屋贷款。最低首付资金可以达到所购买房屋价格的5%，所获得的贷款利率与加拿大公民申请房屋贷款所得到的贷款利率相同。
在加拿大申请房屋贷款都需要哪些条件？需要哪些材料呢？
如果站在银行的角度看待银行发放贷款的条件，那么，就能明白申请人要获得房屋贷款都需要提供哪些材料？都应该满足哪些条件？银行之所以愿意把钱借给申请人，主要考虑两个方面的因素；一是，借款人能够偿还贷款，也就是有经济能力偿还贷款；二是，借款人愿意偿还贷款。按照这两方面的基本原则，银行在审批房屋贷款时需要具体考虑以下几个方面的条件。
1，工作收入
工作收入是银行审核申请人未来偿还房屋贷款经济能力的基本条件。如果申请人的经济收入来源于工资收入，那么，银行就需要申请人所就职的公司或机构出具工作证明（英文为Job Letter)。一般地，银行要求申请人至少在该公司或机构的任职时间为三个月。也就是说，申请人已经在该公司或机构的任职超过了试用期。这意味着申请人已经有了稳定的工作和收入。（在个别情况下，其中一位申请人在其任职的公司或机构少于三个月，对于某些银行来说，也不碍大事）
有了稳定的工作收入，也并不能保证具有足够的经济实力偿还未来的贷款。这时，银行还需要工资条（英文为pay stubs）。此外，还需要T4和Notice of Assessment。这两项文件除了证明申请人的收入外，还要证明申请人是否还欠国家的税收。
如果房屋贷款申请人属于自雇型，或者收入来源主要是与工作绩效挂钩的佣金；那么，银行所需要的材料要复杂一些。对于自雇型的申请者来说，银行要求申请人至少在该行业从业两年，同时，需要申请人过去两年来的报税情况，如Notice of Assessment 和T1Generals。有些银行也接受那些开始自己自雇型职业少于两年的申请者。对于那些报税比较少的自雇人士来说，有些银行也接受自报收入的贷款申请，但是，所自报收入的数量必须符合该行业收入的平均水平。
2，信用状况
信用状况是银行考察贷款申请人还款的意愿。有些债务人虽然有偿还贷款或债务的经济能力，但并不愿意按时偿还债务。这种情形是银行最不愿意看到的。所以，银行在审批房屋贷款是除了考察申请人的经济能力外，还要考察申请人的信用状况。在加拿大，有两家信用局通过自己拥有的渠道收集所有居民或者消费者的信用历史记录。根据该历史记录按照一种特定的评价系统给每位消费者或居民做出特定的信用分数。一般地，消费者信用分数的范围处于300到900之间。如果申请人的信用分数为650以上，说明申请人的信用状况比较好。一般地该申请人可以获得较好条件的贷款，或者说可以从A 级银行获得贷款。如果申请人的信用份数超过680分，这说明申请人的信用状况优良；那么，申请人可以非常好贷款条件。
在加拿大运营的两个信用公司，同时也在美国和西欧一些国家运营并收集当地消费者的信用记录。所以，从这些地区移民到加拿大的人士在申请房屋贷款时，银行可以从这两个信用公司获得申请人的信用记录；但是，对于从中国大陆移民加拿大的人士来说，在加拿大运营的这两个信用公司并没有这些人士在中国的信用记录。这样，在加拿大申请房屋贷款时，来自中国大陆的移民面临无信用记录的状况。
对于来自中国大陆的移民来说，这是否是他们申请房屋贷款面临的难题吗？确实是难题。因为银行无法了解申请人的信用状况，也就无法了解申请人未来偿还贷款的意愿。当然，在缺乏信用记录审核的情况下，银行不会发放贷款的。但是，仍有一些弥补办法。
申请人可以向银行出示过去支付房租，各类电话费用，网络费用，水电费用等历史记录，以此来证明申请人愿意支付各类账单，也说明申请人在加拿大居住时间虽然短暂，但是已经拥有良好的信用记录。
因此，对于刚登陆的移民来说，为了能够尽快在加拿大建立自己的良好信用记录，除了按时支付各类账单外，最好从自己的开户银行申请一张信用卡，并经常使用该信用卡购物，但不要忘记按时支付信用卡账单。这将为自己未来申请房屋贷款提供良好的信用基础。
3，首付资金比例和首付资金来源
新移民在加拿大申请贷款时，与老移民或者加拿大公民一样，购买一个单元的自住型房屋的首付资金比例最低为5%。这种5%的首付资金比例的政策，使很多新移民在登陆加拿大不久就可以通过贷款购买到自己梦想中的房屋。
尽管首付资金最低仅为5%，但是，如果要购买30万加元的房屋，房屋购买者必须支付的首付资金仍然为1.5万加元。这对于许多新移民来说，仍然是一笔可观的支出。那么首付资金的来源有哪些呢？
对于首付资金的来源，银行可以接受除了房屋购买者的储蓄外，也可以接受房屋购买者直系亲属所给予的资助。这里的 “直系亲属”是指房屋购买者的父母兄弟姐妹和孩子等等。
有时候，有些购房者在当地有一些很亲密的朋友。这些朋友愿意帮助购房者凑足购房的首付资金。尽管这些朋友并不需要购房者为这笔资金支付利息，但是，从银行的角度来看，这笔资金仍然是购房者的债务。在审核申请人的购房贷款时，这将提高申请人的债务率。
4， 获得贷款的数量
尽管对于新移民来说，购房的最低首付资金为5%，但是，购房者是否能够从银行借到其余95%的款项，或者从绝对数量上来讲，购房者所能够借到的款项究竟有多少，这决定于购房者的债务率，或者说决定于购房者的收入水平。
一般地，银行根据借款人的信用分数水平制定了一个相应的用来控制贷款风险的债务率水平。对于信用分数超过680分的借款者来说，其借款所对应的债务率标准为44%。也就是说，借款人年所偿还债务本金和利率与其年毛收入的比例不能超过44%。根据此标准，银行确定能够为购房者提供多少房屋贷款。
5，贷款违约保险
在加拿大购买房屋的首付比例之所以最低可以达到5%，完全有赖于贷款违约保险制度的支持。目前，在加拿大有三家公司提供房屋贷款违约保险，她们分别是CMHC, Genworth Canada 和 Canada Guaranty. 前俩者在目前占据了绝大多数市场份额。根据加拿大联邦政府的规定，当首付资金比例低于20%时，房屋贷款申请者需要购买房屋贷款保险。首付资金为5%时，贷款违约保险的费用为贷款数额的4%。这部分费用是一次付清；但是，银行一般把这部分费用加到总的贷款数额中，也就是说，按照分摊期25年把这部分费用分摊到借款人每次的贷款支付中。
6，利率和贷款分摊年限
新移民在加拿大申请房屋贷款，并不会因为其新移民身份影响其获得贷款的条件，例如，贷款利率，贷款合同期限和贷款分摊年限。一般地，贷款利率决定于当前的市场利率，贷款合同期限，固定利率或浮动利率，而与申请人在加拿大的身份无关。与加拿大公民或老移民在申请购房贷款相同，新移民所获得的购房贷款的分摊年限目前最多为25年；但是，通过贷款中介机构(Mortgage Broker)申请房屋贷款，分摊年限可以延长到30年，个别公司可以延长到35年。贷款的分摊年限越长，借款人每月支付的贷款数额就越少；在同样的债务率水平的要求下，贷款申请人可以获得更多的贷款资金。
移民是加拿大社会发展的一支重要生力军；帮助新移民在加拿大尽快实现工作和生活稳定也是加拿大许多社会机构的意愿。加拿大的各类金融机构在帮助新移民申请购房贷款方面也不例外。专门提供房屋贷款违约保险的CMHC 和 Genworth 两家公司专门设计了为新移民服务的保险项目，其目的也是为了新移民能够尽快通过申请房屋贷款购买到自己梦想的房屋。
（本文仅介绍一些关于新移民申请房屋贷款的基本知识，并不作为任何决策的依据。关于申请房屋贷款的更详细的政策内容，请联系 成小洲。）
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发表于 2017-8-22 10:27:41
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